ITIKAD BAIK DALAM JUAL BELI

byPIJAR NEWS -April 14, 2023

0

Mahkamah Agung kembali menegaskan salah satu prinsip dalam perjanjian jual beli: ‘pembeli yang beriktikad baik harus selalu dilindungi’. Konsekuensinya, perjanjian jual beli yang dilakukan pembeli yang beriktikad baik dengan seorang penjual harus dianggap sah. Jika ada yang dirugikan akibat transaksi itu, maka hak-hak pembeli yang beriktikad baik harus dilindungi hukum.

Sikap Mahkamah Agung itu tertuang dalam putusan No. 1267 K/Pdt/2012 yang dilansir dalam situs resmi Mahkamah Agung beberapa hari lalu. Perkara ini adalah mengenai perebuta tanah antara ahli waris dengan pembeli lahan di Bone, Sulawesi Selatan. Pembeli membeli tanah itu dari seorang ahli waris lain. Namun kemudian si penggugat digugat ke pengadilan.

Menurut majelis hakim MA yang dipimpin M. Saleh, jika para penggugat merasa dirugikan akibat adanya jual beli, maka penggugat hanya dapat menuntut kepada tergugat (penjual) yang juga ahli waris. Oleh karena jual beli dilakukan menurut hukum, dan pembeli beriktikad baik, maka pembeli harus dilindungi hukum.

Pada kasus pertanahan, sering kali terjadi adanya gugatan pihak ketiga yang tiba-tiba mengaku sebagai pemilik tanah. Gugatan tersebut tentu harus dihadapi dengan serius, karena jika gagal dihadapi maka bisa berakibat tanah yang sudah dibeli dengan benar harus diberikan kepada pihak ketiga yang mengajukan gugatan itu. Masalah-masalah semakin pelik jika akhirnya diketahui bahwa tanah yang telah dibeli diperoleh dari penjual yang tidak berhak (seperti mafia tanah).

Pembeli beritikad baik dilindungi hukum

Secara hukum, pembeli beritikad baik dilindungi hukum, sebagaimana terdapat dalam Putusan MARI No. 251 K/Sip/1958 tanggal 26 Desember 1958 yang pada intinya berbunyi”

“Pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus dilindungi dan jual beli yang bersangkutan haruslah dianggap syah”

Bahkan, sekalipun tanah tersebut diketahui kemudian diperoleh dari penjual yang tidak berhak, pembeli tetap dilindungi dan jual beli harus dianggap sah jika pembeli dapat membuktikan sebagai pembeli beritikad baik, sebagaimana diatur dalam dalam Surat Edaran MA No. 7/2012 yang berbunyi:

“perlindungan harus diberikan kepada pembeli beritikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak”

Apa syarat seseorang disebut sebagai Pembeli Beritikad Baik?

Mahkamah Agung membuat pedoman terkait pengertian dan syarat pembeli beritikad baik dalam Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 (“SEMA 4/2016”) sebagai berikut:

A. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan, yaitu:

Pembelian Tanah melalui pelelangan umum, atau
Pembelian Tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997) atau
Pembelian terhadap Tanah milik adat / yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat, yaitu:
Dilakukan secara tunai dan terang (dihadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
Didahului dengan penelitian mengenai status Tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.
Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.

B. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal yang berkaitan dengan objek Tanah yang diperjanjikan, antara lain:

Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau
Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau
Terhadap objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau
Terhadap Tanah yang bersertifikat telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Berdasarkan uraian diatas, pemilik tanah harus hati-hati menghadapi gugatan dari pihak ketiga yang tiba-tiba mengaku sebagai pemilik tanah. Pemilik tanah harus betul-betul mempersiapkan dan membuktikan dirinya sebagai pembeli beritikad baik sebagaimana diatur dalam SEMA 4/2016 sehingga dilindungi oleh hukum.

SEMA Nomor 4 TAHUN 2016

Klasifikasi

Rumusan Kamar Perdata Hukum Perdata Materiil Perlindungan atas Pihak yang Beritikad Baik Kriteria Pembeli Beritikad Baik

Rumusan

Mengenai pengertian pembeli beritikad baik sebagaimana tercantum dalam kesepakatan kamar perdata tanggal 9 Oktober 2014 pada huruf a disempurnakan sebagai berikut:

Kriteria pembeli beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata adalah sebagai berikut:

a) Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan, yaitu:

Pembelian Tanah melalui pelelangan umum, atau

Pembelian Tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997) atau

Pembelian terhadap Tanah milik adat / yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat, yaitu:

Dilakukan secara tunai dan terang (dihadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).

Didahului dengan penelitian mengenai status Tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.

Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.

b) Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal yang berkaitan dengan objek Tanah yang diperjanjikan, antara lain:

Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau

Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau

Terhadap objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau

Terhadap Tanah yang bersertifikat telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Di bawah ini akan diuraikan kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi oleh hukum berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung No 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, sebagai berikut:

a. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:

Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau;
Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 atau;
Pembelian terhadap tanah milik adat/yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:
dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.

Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.

b. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:

Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;
Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;
Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Syarat huruf a dan b di atas bersifat kumulatif, jadi harus dilaksanakan dua-duanya, tidak boleh hanya salah satu saja.

Dengan kata lain, seseorang bisa dikatakan pembeli yang beritikad baik apabila ia membeli tanah sesuai prosedur/peraturan perundang-undangan dan sebelumnya telah memeriksa secara seksama fakta material (data fisik) dan keabsahan peralihan hak (data yuridis) atas tanah yang dibelinya, sebelum dan pada saat proses peralihan hak atas tanah.

Jika kriteria pembeli yang beritikad baik ini telah terpenuhi, meski dikemudian hari diketahui tanah tersebut dibeli dari orang yang tidak berhak (penjual yang tidak berhak), maka tanah yang sudah dibeli oleh pembeli yang beritikad baik tidak dapat diganggu gugat oleh siapapun.

Pemilik tanah yang asli hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak, bukan kepada pembeli yang beritikad baik.

Hal tersebut sebagaimana diatur dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 7 tahun 2012. Di dalam butir ke-IX dirumuskan bahwa:

“Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang itikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak (obyek jual beli tanah).”
“Pemilik asal hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada Penjual yang tidak berhak.”